Judicialis Rechtsprechung

Ein Notar, der im Rahmen eines Bauträgervertrages amtspflichtwidrig einen Treuhandauftrag aus einer wegen eines MaBV-Verstoßes nichtigen Kaufvertragsdurchführungsbestimmung annimmt, haftet in der Regel nicht für die dem Käufer entstehenden Finanzierungsschäden. Es spricht nämlich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür, dass die Parteien eines solchen Bauträgervertrages bei entsprechendem Hinweis des Notars eine mit der MaBV in Einklang stehende Verwahranweisung erteilt hätten.

---

Gründe:

I.

Die Kläger begehren Schadensersatz aufgrund notarieller Amtspflichtverletzungen.

Wegen der Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen.

Das Landgericht hat der im Wesentlichen auf Zahlung von 79.745,99 Euro gerichteten Klage in Höhe eines Teilbetrages von 51.228,09 Euro nebst Zinsen sowie 1.237,55 Euro vorgerichtliche Kosten zzgl. Zinsen stattgegeben. Es ist davon ausgegangen, dass der Beklagte im Rahmen der Durchführung des Verwahrungsgeschäftes in mehrfacher Hinsicht Amtspflichten verletzt habe. Es hat dies in erster Linie mit einer Pflichtverletzung bei der Annahme des Verwahrungsantrages aus dem notariellen Vertrag begründet. Der Beklagte habe diesen Verwahrungsantrag zum einen deshalb nicht annehmen dürfen, weil die vertraglichen Fälligkeitsregelungen gegen die zwingenden Bestimmungen des § 3 Abs. 1 S. 2 MaBV verstoßen hätten, zum anderen weil in dem Kaufvertrag zu Lasten des Sicherungsinteresses der Kläger die Fälligkeit nicht von einer Sicherstellung der Löschung vorrangiger Grundbucheintragungen sondern lediglich von einem "abwickelbaren Treuhandauftrag" (auf Löschung) abhängig gemacht worden sei. Der Beklagte habe bei pflichtgemäßem Verhalten auf eine Änderung der Verwahranweisungen entsprechend der MaBV hinwirken müssen. Dann hätten die Kläger nach der Vermutung beratungsgerechten Verhaltens eine mit der MaBV im Einklang stehende Verwahranweisung erteilt.

Die Teilabweisung beruht auf der rechtlichen Würdigung des Landgerichts, dass der Beklagte nicht für den Schaden verantwortlich sei, der den Klägern durch den Abschluss des Kaufvertrages und der Darlehensaufnahme entstanden ist. Der Schaden beschränke sich im Wesentlichen auf die pflichtwidrig vorgenommenen Auszahlungen vom Notaranderkonto. Davon in Abzug zu bringen seien indes die im Einverständnis mit den Klägern ausgezahlte Maklerprovision (3.703.- Euro), die vom Beklagten zwar ausgezahlte, jedoch vom Finanzamt an die Kläger rückerstattete Grunderwerbssteuer (3.724,26 Euro) sowie die Bearbeitungsgebühr A-BANK (978,11 Euro). Auch die den Streitwert erhöhenden hilfsweise geltend gemachten Finanzierungskosten stellten keinen kausalen Schaden dar. Wegen der Einzelheiten der Schadensberechnung wird auf die erstinstanzliche Entscheidung (Urteilsumdruck Seite 15 ff) verwiesen.

Gegen dieses beiden Parteien jeweils am 16.01.2007 zugestellte Urteil richten sich ihre jeweils am 16.02.2007 eingelegten und innerhalb verlängerter Frist jeweils fristgemäß am 16.04.2007 begründeten Berufungen, mit denen die Kläger im Wesentlichen den abgewiesenen Teil der Klageforderung weiter verfolgen, während der Beklagte die vollständige Klagabweisung erstrebt.

Die Kläger greifen die Auffassung des Landgerichts an, dem Beklagten könne keine Pflichtverletzung im Zusammenhang mit dem Kaufvertragsschluss selbst zur Last gelegt werden. Auf der Grundlage der Rechtsprechung des BGH hafte der Beklagte als Zentralnotar. Er hafte daher auch für den Schaden der Kläger, der durch das Zustandekommen des Kaufvertrages und die Annahme der beiden Darlehen entstanden sei. Zu Unrecht habe das Landgericht auch den angenommenen Auszahlungsschaden hinsichtlich der Positionen Maklerprovision, Grunderwerbssteuer sowie die Bearbeitungsgebühr A-BANK gekürzt. Schließlich sei auch die vom Landgericht vorgenommene Kostenquotelung aufgrund einer unzutreffenden Streitwertfestsetzung falsch.

Der Beklagte wendet sich mit seiner Berufung gegen die Auffassung des Landgerichts, er habe gegen seine Pflichten aus dem Verwahrgeschäft verstoßen. Kausal für die Auszahlung der Valuta sei nicht die Annahme und Durchführung des Verwahrgeschäftes, sondern der abgeschlossene Kaufvertrag, von dessen Rechtswirksamkeit die Vertragsparteien ausgegangen seien. Daher treffe die Kläger jedenfalls ein Mitverschulden. Im Übrigen sei der von der kaufpreisfinanzierenden Bank erteilte Treuhandauftrag ordnungsgemäß erfüllt worden.

Die vom Landgericht vorgenommene Schadensberechnung greift der Beklagte nur hinsichtlich des zuerkannten Zinsschadens in Höhe von 5.053,90 Euro an.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrages wird auf die gewechselten Schriftsätze, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren, Bezug genommen.

II.

Die Berufungen der Parteien sind zulässig. Die Berufung des Beklagten ist unbegründet (nachfolgend 1.), die Berufung der Kläger hat nur hinsichtlich der erstinstanzlich festgesetzten Kostenquote Erfolg (nachfolgend 2.).

1.

Den Klägern steht gegen den Beklagten auf der Grundlage von § 19 Abs. 1 BNotO ein Schadensersatzanspruch in der vom Landgericht zuerkannten Höhe zu, weil der Beklagte durch notarielle Amtspflichtverletzungen den Klägern einen kausalen Schaden zugefügt hat.

1.1

Der Beklagte hat ihm obliegende Amtspflichten verletzt.

Das Landgericht hat eine notarielle Pflichtverletzung zu Recht deshalb angenommen, weil der Beklagte den sich aus dem vom streitverkündeten Notar B beurkundeten notariellen Angebot der Kläger ergebenden Verwahrungsantrag mit Treuhandauflagen (Teil II § 3, vorletzter Absatz des Kaufvertrages) nicht hätte annehmen dürfen, weil die vertraglichen Auszahlungsmodalitäten in Fälligkeitsstufen gegen § 3 Abs. 1 und 2 MaBV verstießen. Insoweit war der Beklagte jedenfalls auf Grund seiner allgemeinen Amtspflicht nach § 14 Abs. 2 BNotO verpflichtet, den Verwahrantrag abzulehnen, weil er mit seinen Amtspflichten nicht vereinbar war; denn zu diesen gehört ohne Weiteres die Pflicht, an der Durchführung nichtiger, weil gegen das Gesetz verstoßender vertraglicher Bestimmungen nicht mitzuwirken (Eylmann/Vaasen-Frenz, BNotO 2. Aufl., § 14 Rn. 29; vgl. auch BGH in BNotZ 2001, 567, 569).Verstöße gegen die MaBV führen nach § 134 BGB zur Nichtigkeit der vertraglichen Regelung und begründen damit eine Amtspflicht des Notars, sich an der diesbezüglichen Durchführung des Vertrages nicht zu beteiligen.

Ebenso zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der Beklagte den Verwahrantrag auch deshalb hätte ablehnen müssen, weil die Kläger durch die Regelung in § 3 des Kaufvertrages über die Fälligkeit des Kaufpreises nicht ausreichend gesichert waren. Denn dort war zu Lasten des Sicherungsinteresses der Kläger die Fälligkeit nicht von einer Sicherstellung der Löschung vorrangiger Grundbucheintragungen sondern lediglich von einem "abwickelbaren Treuhandauftrag" abhängig gemacht worden. Mit dieser Formulierung war offensichtlich gemeint, dass es nach der Verwahranweisung genügen sollte, wenn dem Notar eine Löschungsbewilligung vorlag, von der er nur unter bestimmten Auflagen des Bewilligenden Gebrauch machen durfte. Eine solche Klausel verstieß indes gegen das Sicherungsinteresse der Kläger, die als im Sinne des § 54a Abs. 3 BeurkG am Geschäft Beteiligte anzusehen waren. Solange der Notar von der Löschungsbewilligung noch keinen Gebrauch machen durfte und deshalb die Löschung auch nicht beantragten konnte, ist nämlich das Recht des Käufers auf Löschung nicht zu übernehmender voreingetragener Grundpfandrechte nicht sichergestellt.

Insoweit wird ergänzend auf die Begründung der erstinstanzlichen Entscheidung verwiesen.

1.2

Davon ausgehend hat das Landgericht den den Klägern entstandenen Schaden zutreffend ermittelt (dazu i.E. unten unter 2.1).

Hinsichtlich des vom Beklagten bestrittenen Zinsschadens handelt es sich entgegen seiner Annahme nicht um Verzugszinsen, die mangels Verzugs nicht erstattungsfähig wären; in der angegriffenen Entscheidung ist vielmehr darauf abgestellt worden, dass bei pflichtgemäßer Rückzahlung der Darlehensvaluta die Kläger an die finanzierende Bank vertragliche Zinsen nur in einem um 5.053,90 Euro niedrigeren Umfang gezahlt hätten.

Entgegen der Auffassung des Beklagten müssen sich die Kläger kein Mitverschulden anrechnen lassen (§ 254 Abs. 2 BGB). Gegenüber dem durch die Annahme des Treuhandauftrages der Kaufvertragsparteien ausgelösten Schadensersatzanspruch der Kläger kommt ein Mitverschulden wegen des von ihnen eigenverantwortlich abgeschlossenen Kaufvertrages nicht in Betracht. Hätte der Beklagte nämlich pflichtgemäß die Annahme des Treuhandauftrages verweigert, wäre der Kausalverlauf unterbrochen worden. Die Einhaltung seiner Amtspflichten hätte die Kläger vor dem Schadenseintritt bewahrt. Abgesehen davon kann ihnen nicht vorgehalten werden, dem Beklagten einen rechtsfehlerhaften gegen die MaBV verstoßenden Kaufvertrag vorgelegt zu haben. Ihnen selbst war der in den vertraglich vereinbarten Fälligkeitsbestimmungen begründete Verstoß gegen die MaBV nicht bewusst. Das gegebenenfalls pflichtwidrige Handeln des das Kaufvertragsangebot beurkundenden Notars B in O1 kann den Klägern nicht als eigenes Verschulden zugerechnet werden. Das Verschulden Dritter könnte den Klägern im Haftungsverhältnis zum Beklagten als eigenes Verschulden nur dann zugerechnet werden, wenn der Notar Erfüllungsgehilfe bzw. Hilfsperson der Kläger gewesen wäre. Daran fehlt es.

Die zuerkannten Neben- und Zinsansprüche der Kläger sind unstreitig.

2.

Die Berufung der Kläger hat nur hinsichtlich des beanstandeten Kostenausspruchs im angefochtenen Urteil Erfolg, im Übrigen ist sie unbegründet.

2.1

Der von den Klägern weitergehend geltend gemachte, im Wesentlichen auf Ersatz der Finanzierungskosten gerichtete Anspruch besteht nicht.

a)

Allerdings ist die Auffassung des Landgerichts, die Kläger könnten einen weitergehenden Schadenersatz deshalb nicht geltend machen, weil der Beklagte im Rahmen der Protokollierung der Annahmerklärung der Firma C keine ihm gegenüber den Klägern obliegende Amtspflicht verletzt habe und ihm weder das Zustandekommen der Darlehensverträge noch die Abgabe des Vertragsangebots der Kläger schadensrechtlich zugerechnet werden könne, nicht überzeugend. Denn dass der Beklagte mit der Annahme des Verwahrantrags amtspflichtwidrig gehandelt hat, hat das Landgericht seiner Argumentation im Übrigen ja zutreffend zugrunde gelegt.

Es fehlt indes aus anderen Gründen an der Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Finanzierungsschäden.

Für das Bestehen eines dem Schädiger zurechenbaren ursächlichen Zusammenhangs kommt es auf den Schadensverlauf an, wie er sich darstellen würde, wenn der Beklagte die Kläger auf den Verstoß der Kaufpreisfälligkeitsregelung im Kaufvertrag gegen die MaBV hingewiesen bzw. den Verwahrantrag abgelehnt hätte. Bei der Frage, wie sich die Kläger in diesem Fall verhalten hätten und verhalten durften, geht es um einen hypothetischen Kausalverlauf, der einer Beurteilung auf der Grundlage von § 287 Abs. 1 ZPO zugänglich ist. Insoweit ist es ausreichend, wenn aufgrund der unterbreiteten Tatsachen für den einen oder den anderen Verlauf eine deutlich überwiegende Wahrscheinlichkeit spricht (BGH NJW-RR 1996, 781).

Nach Überzeugung des Senats ist insoweit davon auszugehen, dass die Kläger dem Beklagten, wenn er sie auf die nichtige vertragliche Regelung hingewiesen hätte, unter Berücksichtigung der für ein beratungsgerechtes Verhalten ihrerseits sprechenden tatsächlichen Vermutung nur eine mit der MaBV in Einklang stehende Verwahranweisung erteilt hätten.

Die Kläger haben zwar vorgetragen, sie hätten nach einer entsprechenden Aufklärung durch den Beklagten die Banken auf die materiell rechtswidrige Verwahranweisung hingewiesen, diese hätten dann eine Finanzierung abgelehnt, so dass sie, die Kläger, ihrerseits von ihrem vertraglichen Recht Gebrauch gemacht und mangels Finanzierbarkeit vom Kaufvertrag zurückgetreten wären. Diesem behaupteten Kausalverlauf misst der Senat jedoch keine überwiegende Wahrscheinlichkeit zu. Vielmehr sprechen die erkennbaren Indizien dafür, dass die Parteien bei Hinweis des Notars auf die Verstöße gegen die MaBV einen mit den Regeln der MaBV im Einklang stehenden Grundstückskaufvertrag geschlossen hätten. Dass für einen solchen Kausalverlauf eine deutlich überwiegende Wahrscheinlichkeit spricht, ergibt sich aus folgenden Überlegungen:

Bei Verträgen über Kauf und Sanierung von Eigentumswohnungen vom Bauträger sind derartige Bauträgerprojekte ohne Zahlung von Teilbeträgen des Kaufpreises bzw. der Vergütung vor Abnahme der vollständig sanierten Eigentumswohnung regelmäßig nicht durchführbar. Weil auch vorliegend die Verkäuferin selbst als Bauherrin auftrat, war sie den von ihr beauftragten Handwerkern zur Zahlung der Werklohnvergütung verpflichtet. Diesen Zahlungsverpflichtungen konnte die Verkäuferin ihrerseits jedoch nur dann entsprechen, wenn entsprechend dem Baufortschritt von Seiten der Erwerber Teilzahlungen erfolgten.

Darüber hinaus lassen bei isolierter Betrachtung weder die von den zwingenden Bestimmungen in § 3 Abs. 2 MaBV abweichenden Fälligkeitsregelung im Kaufvertrag noch die in dem Vertrag zu Lasten des Sicherungsinteresses der Kläger getroffene Regelung, wonach die Fälligkeit nicht von einer Sicherstellung der Löschung vorrangiger Grundbucheintragungen sondern lediglich von einem "abwickelbaren Treuhandauftrag" abhängig war, die Schlussfolgerung auf ein betrügerisches Geschäftsgebaren der Verkäuferin zu. Dazu bedurfte es weiterer, nicht vorgetragener und auch sonst nicht erkennbarer Anhaltspunkte.

Diese Umstände in ihrer Gesamtheit sprechen deutlich gegen die Annahme der Kläger, die beteiligten Finanzierungsbanken hätten bei Kenntnis des im Kaufvertrag enthaltenen MaBV-Verstoßes eine Finanzierung abgelehnt. Denn aus Sicht der kreditgebenden Banken war die Einhaltung der MaBV-Ratenzahlungstermine unerheblich, zum einen weil allein diese Abweichung keinen hinreichenden Verdacht für einen Kreditbetrug begründete, zum anderen weil die kaufvertragliche Auszahlungsfälligkeit die Kreditverträge nicht unmittelbar betraf. Schließlich ist davon auszugehen, dass der Erwerb der Eigentumswohnung seitens der Kläger auch aus steuerlichen Gründen motiviert war. Diese Motivation legt nahe, dass Änderungen betreffend die Fälligkeit von Teilzahlungen die grundsätzliche Bereitschaft der Kläger zum Erwerb einer Eigentumswohnung in O2 nicht berührt haben.

Auf diesem Hintergrund können die von den Klägern geltend gemachten und vom Landgericht nicht zuerkannten Finanzierungskosten nicht als kausal durch die Pflichtverletzungen des Beklagten verursacht angesehen werden.

Bei dem vom Senat als überwiegend wahrscheinlich angesehenen hypothetischen Kausalverlauf kann es dementsprechend auch nicht mehr darauf ankommen, ob der Beklagte bei Beurkundung der Annahmeerklärung als "Zentralnotar" im Sinne der Rechtsprechung des BGH qualifiziert werden kann.

b)

Zu Unrecht greifen die Kläger schließlich die vom Landgericht vorgenommenen Abzüge an.

In Höhe der geltend gemachten Maklerkosten durfte der Beklagte angesichts des ihm vorgelegten Einverständnisses der Kläger Auszahlungen vornehmen; im Innenverhältnis zwischen Makler und Kläger vereinbarte Bedingungen waren für den Beklagten ohne Bedeutung. Die Auszahlung der Grunderwerbssteuer an das Finanzamt stellt keinen Schaden dar, da sie unstreitig den Klägern wieder erstattet wurde. Entsprechendes gilt für die Auszahlung der 978,11 Euro Bearbeitungsgebühr für die A-BANK; denn die Auszahlung erfolgte an die Kläger, so dass es an einem Schaden fehlt.

Den Klägern steht daher kein über die erstinstanzlich erfolgte Verurteilung des Beklagten hinausgehender Schadensersatzanspruch zu.

2.2

Die Berufung der Kläger hat jedoch hinsichtlich der erstinstanzlichen Kostenentscheidung Erfolg. Das Landgericht ist von einem unzutreffenden Streitwert ausgegangen. Es hat angenommen, die Kläger stützten ihre Klage hilfsweise auf "weitere Schadenspositionen". Dies ist unzutreffend. Die Kläger haben in der Klageschrift zwar unterschiedliche, aber in sich geschlossene Schadensberechnungen vorgelegt. Von diesen schließt die erste, welche Gegenstand des erstinstanzlichen Klageantrags war, mit 79.745,99 Euro ab. Die weitere Berechnung eines Schadens in Höhe von 77.916,84 Euro wurde von den Klägern ausdrücklich als eine sekundäre, die nur hilfsweise gelten sollte, bezeichnet. Die Kläger haben also ihrem streitgegenstandsbestimmenden Antrag nicht weitere Schadenspositionen hilfsweise zugrundegelegt, sondern alternativ zwei unterschiedliche Schadensberechnungen vorgelegt, die jeweils auch die Finanzierungsschäden enthielten. Der Streitwert der Klage beträgt daher entsprechend dem Klageantrag 79.745,99 Euro. Dementsprechend war die erstinstanzliche Kostenquote zu korrigieren.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.

Das Urteil ist nach §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO vorläufig vollstreckbar.

Für eine Zulassung der Revision fehlt es an den gesetzlichen Voraussetzungen (§ 543 Abs. 2 ZPO).

Ende der Entscheidung